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[부동산학] 부동산시장의 관념과 상황分析

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작성일 23-08-20 18:08

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② 부동산의 가격변동 : 토지 및 주택의 가격변동(價格變動)을 통해 경기의 흐름을 살필 수 있다 대체로 건축활동이 활발하면 토지가격이 상승하나, 토지 투기현상이 심할 경우는 지가가 상승하더라도 건축은 활발하지 않은 경우도 있다

③ 주택의 거래량 : 주택거래량(住宅去來量)은 부동산경기와 밀접한 관계를 갖고 있다 특히 공가(空家) · 공실(空室) 등의 동향은 부동산경기를 측정(測定) 하는데 유효하다.
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다. 이 시장을 형성하는 계층은 주로 신규수요와 임대수요로 주택이 필요불가결한 수요층이다.

④ 후퇴시장 : 이 국면에서는 거래가 감소되는 현상이 나타난다. 이 국면의 시장하에서는 후퇴가 언제부터 스타트될 것인지를 예측하기가 어렵다.

③ 상향시장 : 본격적으로 시장이 활발화되는 국면으로 모든 부동산이 종류에 관계없이 활발히 거래된다 언젠가는 정점(頂点)에 도달하여 후퇴할 시장이다. 이 시장국면은 순환주기의 어느 국면에나 존재할 수 있는 특징이 있으며, 부동산경기가 지니고 있는 특수한 국면이다.

⑤ 안정시장 : 시장이 안정되는 국면으로 위치가 좋고 규모가 작은 주택이 거래된다 불황이라 하더라도 우수한 주택이나 신규수요층(新規需要層)에 의한 필수적 구매(必須的購買)는 비교적 안정되어 있어서, 경기후퇴의 effect(영향) 도 적게 받는다.

[부동산학] 부동산시장의 관념과 상황分析
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부동산시장의 定義(정의) 과 상황analysis(분석)

1. 부동산시장의 定義(정의)

부동산시장(不動産市場)은 여러 가지 定義(정의) 으로 파악되고 定義(정의)될 수 있으나, 본 글에서는 부동산시장을 부동산권리의 교환(exchange), 상호 유리한 교환으로서의 가액결정, 경쟁적 이용에 따른 공간분배, 토지와 공간이용의 패턴결정 및 수요와 공급의 조절을 돕기 위하여 의도된 상업활동을 하는 곳이라 定義(정의)하겠다. 이 국면이 장기화하면 공가율이 증가하고 일반경기와 겹치는 경우는 공실율도 증가한다.

3) 부동산경기순환의 측정(測定) 지표

① 건축의 양 : 건축의 양은 주거용과 비주거용으로 나누어 파악할 수 있으며, 통상 신축 및 증축허가면적을 가지고 측정(測定) 한다.

② 회복시장 : 경기회복은 개별적이거나 지역적으로 일어나는 것이 통상이다. 이 측정(測定) 은 政府가 수납한 부동산취득세 및 등기실적을 기준으로 할 수 있다

④ 택지의 분양실적 : 조성된 택지의 분양이 얼마나 활발한가는 부동산경기의 선도현상(先導現象)으로 파악할 수 있다 그러나 택지분양이 활발하다 해서 경기가 좋은 것은 아니다. 회복시장의 특징은 회복기간이 긴데 반하여 후퇴시장(後退市場)의 후퇴국면은 빠른 것이 특징으로 나타난다. 이 국면의 장기화는 불황에 약한 부동산, 즉 호화주택, 교외의 분양택지, 불요불급한 부동산에 타격이 크다. 소비자 또한 경제적인 부동산활동을 전개하기 위해서는 시장상황을 숙지할 필요가 있다 수요와 공급을 비추어 주는 시장을 주거 거시analysis(분석) 과 미시analysis(분석) 을 통해 다음과 같이 analysis(분석) (分析)해 볼 수 있다

(1) 시장의 거시analysis(분석)

1) 부동산 경기순환

부동산경기(不動産景氣, real est…(생략(省略))

2) 부동산경기의 순환국면

① 하향시장 : 일반경기의 수축국면에 해당하는 국면으로 대체로 거래가 저조하고 부동산의 가격상승이 둔화 내지는 보합상태(保合狀態)를 유지하거나 하락한다.

2. 부동산시장의 상황analysis(분석)

부동산공급자와 서비스공급자는 현재의 부동산시장 상황에 대한 시계열analysis(분석) (time series analysis)을 게을리 말아야 한다. 내 지역을 찾는 고객의 동향이나 택지의 거래동향, 형성된 가격수준, 공가의 동향, 건축자재의 수요, 건축허가신청량(建築許可申請量) 등을 觀察하면 알 수 있다 후퇴국면이 급속한 것에 반해 이 회복국면(回復局面)은 통상 시간이 오래 걸리는 것이 특징이다.

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